疫起谋对策2｜各优秀房企高管群策群力研讨成果发布！
所属分类： 行业焦点
发布时间：2022-11-18
疫起谋对策2｜各优秀房企高管群策群力研讨成果发布！
原创：卢卫东百锐学堂
2020年的疫情给房地产当头一棒，售楼处关闭、回款受挫、工地停工、拿地暂缓，房企危机四伏。
在市场急冻的情况下，尽管一些地方政府已经推出灵活应对政策，但此时投资拿地仍需要资金沉淀，房企正面临着降杠杆与加快资金周转的考验。面对突如其来的疫情，对房企投资而言，机会在哪里，又该如何布局？
2月21日，百锐又邀请了国内一批优秀房企投资总、金融高管及律所合伙人，就“疫情对房企投资机会的影响与对策”主题，展开了2.5小时的群策群力研讨。本次研讨会汇聚多位行业精英，观点多元、讨论激烈、成果丰硕，非常具有启发与指导性。
参与线上研讨会的企业有（排名不分先后）：金茂、蓝光、中国电建、合生创展、平安不动产、光大证券、盈科律所、中科创城市更新等。
根据行业和企业实际情况，各位专家从政策、金融、法律层面就疫情对企业投资的影响、政府供地策略调整、企业收并购机会及投资策略调整等进行了全面的研讨。专家观点鲜明，内容充实，并为企业应对疫情，提供了具体的投资策略及风险防控措施，帮助企业转危为机。
下面就2月21日研讨成果内容整理如下，供业界参考。
1、疫情对企业投资的影响及应对策略
1.1疫情对房地产资金冲击面较大。行业整个的销售回款在2月份很低，从而投资受到非常大的影响。当前一些企业已阶段性暂停拿地。
1.2 目前资金管控或者流动性管理是企业的重中之重。进入到2月中下旬以后，企业的现金流已慢慢出现问题。目前生存问题要远大于后期发展问题，解决现金流问题是解决企业生存问题，这需要企业引起重视。
1.3 现金流较好的企业将有拿地优势。具备现金储备优势、资金管理优势的企业，在做中长期布局的时候，有机会进行大量的土地储备。
1.4 资金管控上大量加杠杆的企业，会错失一些投资机会。大量加杠杆的企业面对偿债压力，需降价卖房回笼现金。投资层面上，这些企业失去了一个换挡的机会，也失去了历史布局的机会。
1.5 这次的疫情是行业洗牌的关键时间点。从中长期来看，疫情也许是房地产行业继续分化的一个重要转折点，房地产行业最后会形成几家大的寡头，再加一些相对比较精细化的开发商、生产商的格局。
2、政府供地变化的影响及应对策略
2.1 政府对房地产调控呈现放松趋势。除了北京、上海、深圳等龙头性城市，国家会重点监控之外，其他城市本着“因城施策”的政策导向，会进行阶段性放松。但是，始终要”坚持房住不炒“的原则没有改变。
2.2 当前土拍市场呈现出两种变化，第一是供地非常少，第二是竞争非常激烈。
2.3 二、三季度，企业将可能有更多拿地机会。受疫情的影响，一方面，政府在短期之内税收减少，资金流会紧张；另一方面，一季度政府忙于抗疫，土地供应基本暂停。一旦疫情得到缓解，政府很可能会在二、三季度大量供地，这对于房企而言是拿地的好时机。
2.4 企业拿地分化加剧。若二、三季度为拿地的窗口期，只有现金流充裕的头部企业，才有能力大范围以较低的价格进行土地储备，这将导致头部企业跟中小企业进一步分化。
2.5 疫情对政府中长期供地的影响相对较小。除了政府受财政压力，会阶段性大量供地之外，明后年，政府还是会按照中长期的规划，有节奏的进行土地供应。
3、企业收并购的现状及机会
3.1 在前几年的收并购大年里，企业的收并购大部分以项目级呈现。从2015年的下半年开始到2017年是收并购的大年，企业主要以项目级的收购为主，收并购以单体项目、单个地块或者一两块地组合的形式出现。
3.2 近两年出现企业级或者资产包级的并购机会，疫情会进一步引发企业级并购。2019年以后至2020年，收并购的形式与之前有所不同。现金流困难的开发商会把部分项目拿出来引进战略投资者，卖一部分股权，而不单单是卖项目；而公司整体运营较差的企业，会被大型企业收购，出现一些企业级的收并购。
3.3 2020年收并购机会及考验。
3.3.1 2020年收并购机会。2020年现金流储备比较充足的的企业，通过收并购会带来较快的增长。
3.3.2 2020年收并购考验。前几年好的项目都已经被收购，如今项目风险较多。
3.3.2.1.面对疫情影响，企业首先需解决各类项目（招拍挂、收并购、勾地）的配置问题，其次是各个企业的运作如何落地。
3.3.2.2. 如何去隔离收并购风险，然后稳定地抓取并购收益和机会，这就考验领导层选择的眼光，同时也考验投资、财务、法务在操作层面的能力。
3.4 收并购层面存在的法律风险。
3.4.1. 尽调难以开展，项目周期较长。受疫情影响，尽调工作部分被搁置，从而拉长了整个项目周期。
3.4.2. 隐形的债务增加。企业以往或正在发生的隐形债务难以在尽调的时候全面排查，而且并购项目除了尽调之外，也考验公司实控人个人信誉。
3.4.3. 现有债务错综复杂。如并购的企业可能存在对外担保，从而引发诉讼等法律纠纷。
3.4.4. 项目可能存在违约，成本增加。疫情虽然被定义为不可抗力，但是合同中对节点及进度的要求没有变更，会形成债务违约，增加成本。
3.5 通过破产重组拿地，对企业而言是一个机会。
3.5.1. 重组市场的债权具备司法保护，能够对房企项目的债务把控风险。
3.5.2. 重组市场拿地估值较低。重组市场的项目首先按照预期估算价值，再按清算法去做测算，导致公司估值较低。
3.5.3. 重组市场时间成本低。司法程序对时间的要求较为严苛，降低企业重组的时间周期，整体上企业时间成本有所降低。
3.6 投资总获取信息的渠道尤为关键。收并购相较以往机会变少，这一轮收并购除了考验大家的技术关口、法务的风险把控、财务隐性的负债风险把控之外，更考验大家资源的寻找能力，比如：有些实业企业可能也会有土地资源放出。
4、企业投资策略的调整
4.1 投资策略的调整需要观察疫情的发展及国家经济目标的确定。由于疫情的不确定性，社会经济发展的目标任务可能会发生调整，企业的投资策略也需要随之调整。国家GDP增长目标，延后的两会上是否调整，需要企业投资部门关注。
4.2 头部企业用线性投资方式来进行投资布局和投资管理。疫情是一个短期的冲击，不至于让大家去赌某一个城市、某一个片区或者某一种投资方式；对于头部企业建议保持线性投资，不要去玩赌博模式的投资。
4.3 对于实力较弱的民营企业，前期暂停投资，待疫情结束后，再观察时机。民营企业抗风险能力较弱，对于未来的不确定性，稳字当头。
4.4 投资方式的比例上，招拍挂、勾地、收并购几种模式同步进行。
4.4.1. 如果二、三季度政府出现了大量供地，企业资金和精力可以向招拍挂去倾斜。
4.4.2. 城市更新是一个长期的事情，当前仍然不能放松。
4.4.3. 若收并购在短期之内或者中短期内，涌现出大量良好机会，资源可以向收并购倾斜。
4.5 投资结构上控制风险，降低负债。重新调整战略，在尽量确保增长目标的同时需要控制风险，降低整体的负债水平。
4.6 投资策略上坚持核心区域。四五线城市已经失去投资机会，区域需布局核心区域，如：大湾区、长三角区域、京津冀区域、环渤海区域、成都、重庆、武汉等。
4.7 企业投资需关注改善性需求。企业投资需关注城市人口基数、年龄比例、人均居住面积指标，并且受到疫情影响，人们对房屋的居住属性将重新思考，企业后期可以选取更多改善型产品进行投资。
4.8 2020年，正是企业修炼内功的时候。2020年，企业需紧张起来，做好产品，做好真正经营性的现金流，做好投资标准。对城市的判断及理解，需强大的资源整合能力、项目运营能力，以及管理层团队和后备人才。
5、新兴业态投资机会
5.1 康养产业面临投资机会。
5.1.1. 康养产业到了窗口期。首先，疫情让国家及人民发现当前医疗资源的匮乏，后期国家可能会加大对医疗产业的扶持；其次，60年代的婴儿潮快退休了，并且他们具备一定的经济能力，对医药资源依赖程度高。综上，支持医疗产业既是发展民生，同时也是发展经济的手段；企业可以联合医疗资源，做健康产业地产。当前商业地产损失较重，而康养产业面临机会，对企业而言，这不过是把一个篮子的鸡蛋放在另外一个篮子而已。
5.1.2. 对于康养产业现金流的问题，需要依靠部分项目销售，再加上后期运营，相互结合来平衡。虽然康养产业的龙头是医院，但是主要也是通过住宅来回流现金流。医院抵押可以融资，但是解决不了企业现金流的问题，也解决不了企业的长期发展问题。
5.2 工业物业抗风险能力强，具备投资机会。一些新兴的业态，比如物流、高标的仓储工业物业，在疫情期间表现较好，平时收益率不如传统物业高，但抗风险能力比较强。对地产公司而言，拓展了企业投资不动产的思路。
6、金融体系和房地产体系相互作用与协同的影响及应对策略
6.1 融资工作放在首位。现金流来源主要有两个方面：企业融资和销售回款。当前销售受到抑制，而融资就决定了企业活多久及活的质量。
6.2 宏观利率放松，监管机构对融资有所放松，企业需抓住融资窗口期。目前监管机构包括证监体系、银监体系、交易商协会对地产融资都有一定程度的放开。而且，在中短期之内，银根可能相对比较放松，这个时候企业可以积极开展债券类、资产证券化产品的融资，囤积资金。比如：2015年一些房企借助国家金融政策支持，做了3～5年的融资，有充裕的现金，有效地把握了2015、2016年的发展机会。
6.3 非标准融资不会大幅度放开。表外融资或者高利贷这种非标融资在基金业协会、银监会、证监会端口不会放开或者大幅度放水。
6.4 标准化融资可能迎来利好。开发贷、并购贷等标准化融资，对于开发商而言，未来可能会有一定的利好。
6.5 不动产商业融资情况可能牵动全链条。疫情对写字楼、零售、酒店影响的强度非常大。开发商响应国家号召减免租金，但是如果物业做了CMBS或者REITS产品，对投资人而言是一种损害，并且影响后续的交易结构，然后会触发一系列的增信事件。
6.6 医疗证券化在国内目前没有发展起来。在国外医疗和养老产业是比较适合证券化的一个资产。而国内发展受限主要原因如下：
6.6.1. 中国政府对医疗资源的垄断，导致企业难以进入。中国医疗资源主要是公立医院，企业介入较少，并且一些有中国特色的条件也卡住了市场化工具对接模式。
6.6.2. 公立医院筹建，政府审批手续繁琐。公立医院需要一系列相关政府手续的批准。
6.6.3. 公立医院现金流较为充裕，无需证券化操作。除了医保部分以外，病人大部分是用现金直接结算的方式，所以医院现金流比较充裕，跟地产公司加杠杆运营的模式有所不一样。
6.6.4. 中国投资人更偏好于中短期投资策略。中国投资人更加偏好中短期5年以下或者5年左右的投资的产品。当前CMBS或者REITS的产品，虽然最终设计的期限18年或者12年，但在做产品的时候，产品设计是3+3+3+3的模式。
7、疫情对城市更新的影响及当前困境
7.1 疫情对于城市更新影响不大。城市更新属于一级土地开发，周期较长，疫情的影响是政府挂牌的时间、报批报建手续的时间，但总体而言，没有太多影响。
7.2 城市更新适用中长期投资。城市更新两到三年才能见到收获，当前不管去跟政府用文旅概念勾地，还是用产业概念去勾地，仍然有必要去开展相应工作。城市更新的布局，可以穿越投资周期获取更大的回报率。
7.3 城市更新困境。
7.3.1. 由于政策限制，城市更新现金流较难平衡。政府对土地属性、销售和融资的条件限制较多，导致很多商业地产没有办法证券化，城市更新现金流平衡较为困难。但是，通过跟保险公司做订单，对公司资金流回款和整体现金平衡会有所帮助。
7.3.2. 城市更新实操较困难。城市更新是以小博大、可快可慢、可长可短的一个综合性投资。城市更新前端需要大量资金投入，中后期需要国企或头部企业品牌及资源投入，而且整个项目需熟悉当地特色且接地气的操作团队来进行运营，整体操作难度较大。
每一次危机过后，都会导致新变化、带来新机遇，谁能抓住这个机会，谁就能逆势而上。房地产行业面临着巨大的不确定性与挑战，我们没有退路，唯有奋力前行。
冬天已经过去，春天悄然来临。一切负面事件、压力和挑战，都是让我们崛起的机会。
关键词： 疫起谋对策2｜各优秀房企高管群策群力研讨成果发布！
相关新闻
联系方式
导航
